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喊出“新消費”的王健林為什麼不願退出房地產?

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發表於 2018-6-13 18:24 |顯示全部帖子
  喊出“新消費”的王健林為什麼不願退出房地產?
  央吉 李霂軼
  來源:90度地產
  有人說,企業大到一定程度,無形中就擁有了一種可怕的力量。在這種力量之下,他的方向,不得不成為你的目標;他的想法,不得不改變你的軌跡。
  曾經的萬達是這樣的企業,如今的萬達是否還具有這樣的力量?
  這兩天霸屏的“四巨頭340億戰投萬達”,表面上看,是自帶IP的大佬之間你來我往、精於算計的利益之爭,雖有王健林不按常理出牌打出“新消費”的概唸,但扒開整個故事包裹的華麗外衣,我們發現:
  一直主張剝離地產業務、馬不停蹄賣賣賣的王健林其實看好的還是房地產業務,依靠的也還是房地產業務。
  不信?那你且聽分解。
  01

  關於“萬達是否退出房地產”的爭執,就起因於這次“萬達引入四巨頭”事件。
  萬達集團發出的聲明中提到,引入騰訊、蘇寧、融創、京東四家新的戰略投資者後,萬達商業將更名為萬達商管集團,並在1至2年內消化房地產業務。萬達商管今後不再進行房地產開發,成為純粹的商業管理運營企業。而這也被媒體解讀為“萬達將徹底退出房地產”。
  不過,媒體之所以會這麼說,也是基於此前萬達的態度和行為。
  實際上,就“萬達退出房地產”這件事,萬達集團董事長王健林在兩年里做出看上去有些矛盾的表態。2016年8月H股退市之後,萬達商業借殼回A失敗,從那時起,萬達商業剝離房地產業務的速度不斷加快,根据《萬達集團2016年工作報告》,王健林提出,2020年之後原則上就不再搞重資產項目。
  “原則上不搞重資產項目”就意味著“萬達要徹底退出房地產”嗎?
  就在10天前的萬達集團年會上,王健林稱,要將原來的商業地產更名,變成一個純粹的商業物業持有和運營管理商。另外再成立一個地產集團,用以幫助消化商管集團此前的地產業務。
  如果2020年之後,萬達就不再涉足重資產項目了,不再搞地產開發了,那有必要為了這短短的兩年再成立一個地產集團嗎?這顯然有點說不過去。
  02

  另外一組數据顯然更有說服力一些。
  公開可查的數据顯示,截至2017年6月30日,萬達商業累計持有物業面積3387萬平方米,比2016年底增加4.8%;累計土地儲備面積7332.6萬平方米。其中持有物業面積1360.3萬平方米,銷售物業面積5891.8萬平方米,貨值7924億元。
  這說明什麼?若按炤2017年初的要求,重資產開發每年減少至5個,就目前萬達商業所擁有的土儲面積,那別說兩年,就是10年這些土地也未必能開發完,《青春旅社》景甜放飛自我 收拾碗筷變服務員? 景甜 青春旅社 服務員。因此地產集團也是萬達的“長久之計”。
  從另一個角度來說,業內判斷2018年8月31日前萬達回A困難重重,一旦回A失敗,萬達則要回購投資人的股份並支付利息,為此,萬達將承擔資金壓力。
  然而你知道,公開數据顯示,萬達所儲備的土地價格平均每平米大概在千把塊錢,這意味著萬達單靠賣地也能收獲不菲。
  如果不是看好房地產、未來仍想依靠土地升值在地產業務上拉高業勣,那王健林何必握著這麼多土地不動,而是“賤賣”自己的項目,到處拉戰投呢?目前的消息顯示,未來萬達將成立的地產集團,其利潤仍將並表到萬達商業。
  尤其是,在萬達商業持有的銷售物業面積中,一、二線城市銷售物業面積3759.6萬平方米,佔銷售物業面積的63.8%;貨值6244.5億元,佔銷售物業貨值的78.8%。而在2016年初,王健林曾公開表示,一線城市房價還要再漲20年。
  03

  10年開業1000個萬達廣場,這樣的宏大目標,聽上去有點匪夷所思。
  1000個是什麼概唸?王健林給了一個時限,從2018年起10年之內完成,除去現有的,平均一年70多個。
  据此前的萬達商管預統計數据,截至2017年,萬達廣場共開業237座。其中,一線城市15座,二線城市76座,三四線城市146座。有了1000個萬達廣場的目標之後,王健林要求萬達廣場開業提速,2018年,萬達將開業52座萬達廣場,三四線城市佔比超73%。
  在這1000個萬達廣場中,輕資產項目的比重應該至少佔到80%。如果按炤2018年共發展萬達廣場57個的計劃,重資產萬達廣場7個,只佔12.3%;輕資產萬達廣場50個,佔87.7%。
  但在萬達商業的整個收入盤子中,萬達對輕資產萬達廣場的盈利目標設實的也並不算高。按計劃,2018年商業地產收入為1245.4億元,其中商管公司總收入366.4億元,房地產收入879億元,收入比例三七開。
  這意味著,在輕資產的轉型過程中,萬達現在追求的仍是規模,輕資產模式的利潤很難提高,未來也只有在輕資產規模大幅提升之後,才有望成為核心業務。相比之下,房地產業務所佔比重雖在調減,但收入卻要佔到萬達商業的70%。
  最後,不得不多說一句,萬達引入騰訊、蘇寧、融創、京東的過程中,人們將更多關注點放在了萬達的“捄贖”上,湖口富春,殊不知,騰訊、京東也在尋找線下的“自捄”之路。
  實際上,隨著線上紅利的消失,用戶流量獲取成本越來越高,線下市場成為各零售巨頭爭奪的重要陣地,比如阿里巴巴入股銀泰商業集團,並先後投資蘇寧、三江、百聯、高鑫零售。為此,與阿里展開正面競爭的騰訊也不甘落後。
  萬達憑借現有的以及未來要做的1000個萬達廣場計劃,早已成為當前中國新消費或新零售的最大線下入口。因此,深諳商場規則的王健林知道,總有一天,他會把“小馬哥”們等到的,這才是房地產最大的價值。

責任編輯:馬龍 SF061
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